Giới chuyên môn lo ngại với những cơn nóng lạnh thất thường của địa ốc từ đầu năm 2016 đến nay sẽ khiến thị trường có nguy cơ hứng “điểm rơi” ngày càng cao. Tuy nhiên, thị trường bất động sản (BĐS) cuối năm 2016 và trong năm 2017 sẽ biến động ra sao dường như vẫn là một câu hỏi lớn còn bỏ ngỏ.
Để có cái nhìn đa chiều, PV đã có cuộc trò chuyện với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam xoay quanh triển vọng thị trường BĐS quý IV/2016 và năm tới.
 |
| Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam |
– Thời điểm cuối năm 2015, thị trường BĐS chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của phân khúc cao cấp. Theo bà, vào giai đoạn nước rút năm 2016, kịch bản này liệu có lặp lại?
Thống kê của CBRE cho thấy, thời gian vừa qua xuất hiện khá nhiều dự án BĐS cao cấp có vị trí tốt. Có thể trong giai đoạn trước, doanh nghiệp chưa triển khai nhưng từ thời điểm năm 2015 có nhiều tín hiệu tốt nên năm nay, các chủ đầu tư dự án này quyết định tung ra sản phẩm. Thực tế quý III/2016, phân khúc trung cấp vẫn chiếm đa số trong các dự án mở bán mới, nhưng nguồn cung mới từ phân khúc cao cấp và căn hộ hạng sang tăng lên đáng kể. Theo đó, có khoảng 3.000 căn hộ từ các phân khúc này được tung ra thị trường, chiếm 45% tổng số căn mở bán. Số căn bán được của phân khúc cao cấp tiếp tục cho thấy xu hướng tăng trưởng kể từ đầu năm 2016 với tốc độ tăng trưởng trung bình quý là 13%.
Việc lên một kế hoạch xây dựng BĐS cao cấp tốn nhiều thời gian, trong 3 tháng cuối năm 2016, các chủ đầu tư đã và đang có kế hoạch chắc chắn mới bung hàng. Vì thế không nên kỳ vọng quá nhiều. Tuy vậy, đối với nguồn cung BĐS thuộc phân khúc này, CBRE vẫn rất triển vọng với nền tảng khả quan từ khả năng hấp thụ của thị trường cũng như chỉ số tăng trưởng về xây dựng, tăng trưởng thị trường. Trong quý III/2016, tâm lý thị trường tích cực vẫn được duy trì, doanh số bán hàng bắt kịp tương đối nhanh với số căn mở bán mới. Song, như đã phân tích, giai đoạn này khó đạt được sự bứt phá vì trong năm 2015, thị trường căn hộ cao cấp đã phát triển rất sôi động.
– Vừa qua, CBRE đã đưa ra số liệu thị trường thứ cấp giảm 1,9%. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, việc “lướt sóng” đang có chiều hướng tăng lên. Đặc biệt là các nhà đầu tư không còn vốn để ghim hàng đang có dấu hiệu cắt lỗ sâu. Vậy, điều này có ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường không, thưa bà?
Chúng ta dùng từ “lướt sóng” phổ biến trong thời gian thị trường phát triển nóng từ năm 2007 – 2010. Thời điểm này, tôi tin vẫn còn những nhà đầu tư như vậy. Đối với những nhà đầu tư hình thức này phụ thuộc lớn vào thời gian duy trì lượng vốn để đầu tư sản phẩm. Hiện có một số dự án CBRE đánh giá có thị trường thứ cấp tích cực. Điều đó có nghĩa các dự án này khi nhà đầu tư mua vào ở thị trường sơ cấp sẽ sinh lời ở thị trường thứ cấp. Với dạng dự án như vậy, CBRE nhận định hoàn toàn phù hợp để nhà đầu tư “lướt sóng” tham gia. Xét ở góc độ trên thì việc mua đi bán lại là lành mạnh cho thị trường. Nếu xét riêng từng dự án có thể xảy ra hiện tượng nhà đầu tư thứ cấp phải bán cắt lỗ, tuy nhiên về mặt bằng chung thị trường thì CBRE đánh giá là chưa.
Đối với thị trường thứ cấp, CBRE có thống kê giá thứ cấp của tất cả các dự án căn hộ trên thị trường, bao gồm cả những dự án đã hoàn thiện và những dự án đang hoàn thiện. Giá các dự án đang xây dựng có xu hướng đi lên, còn các dự án đã hoàn thiện thì chỉ giữ giá trong một thời gian, sau đó giảm dần. Mức giá thứ cấp CBRE đưa ra trên toàn thị trường có thể phản ánh những dự án đã hoàn thiện với dịch vụ chưa đáp ứng nên mức giá đi xuống. Song, với những dự án đang hoàn thiện, giá tăng phản ánh thị trường vẫn lành mạnh.
– Xin bà cho biết, tỷ lệ căn hộ bán thành công trên số lượng căn hộ được chào bán trong quý III/2016 cao nhất từ năm 2012 có ý nghĩa như thế nào?
Có hơn 6.800 căn hộ mới được chào bán trong quý III/2016, con số này có giảm so với 9.160 căn mở bán của quý III/2015. Nhưng 5.279 căn hộ được bán ra trong quý III/2016 lại tăng so với căn hộ giao dịch được so với quý trước. Như vậy chứng tỏ các chủ đầu tư dự án đã có những kế hoạch kinh doanh cẩn trọng hơn. Họ nhận thấy khả năng thị trường hấp thụ được đến đâu để tung hàng ra vừa phải. Điều đó cũng cho thấy, dù số lượng nguồn cung có giảm nhưng khả năng hấp thụ thị trường vẫn đang ở mức tương đối tốt nếu tính đến quý III/2016.
– Theo nhận định của giới chuyên môn, bắt đầu từ năm 2017, thị trường sẽ có độ “chững”. Vậy bà nhận định như thế nào về triển vọng của thị trường cuối năm 2016 và đầu năm 2017?
Tôi không tin nhiều vào khả năng thị trường BĐS Hà Nội sẽ chững lại trong năm 2017. Thậm chí còn tin tưởng trong năm tới và năm tiếp theo, sẽ có thể có những động lực mới cho BĐS phát triển. Tại thị trường căn hộ bán, số lượng căn hộ chào bán mới tại Hà Nội có phần giảm xuống so với cùng kỳ năm ngoái cho thấy thị trường đã bắt đầu tự điều chỉnh. Các chủ đầu tư nhận thức được tính chu kỳ của thị trường. Nhưng như CBRE đã phân tích, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt. Rất ít cơ sở cho thấy trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ hụt hơi, ngoại trừ có những diễn biến bất thường. Thời điểm hiện tại, hoạt động đầu tư xây dựng vẫn đang triển khai tốt với tâm lý người mua đã được cải thiện đáng kể.
– Xin cảm ơn bà!
