Thuế nhà đất và điểm yếu chí tử

Vấn đề không mới

Sự thực, vấn đề này đã được thảo luận nhiều khi Bộ Tài chính tiếp nhận một Dự án trợ giúp kỹ thuật của Liên minh châu Âu nghiên cứu về thuế tài sản từ năm 2004.   

Kể từ sau Đổi mới, khung pháp luật đầu tiên về Thuế nhà đất là Pháp lệnh về Thuế nhà đất được UBTV Quốc hội thông qua vào ngày 31/7/1992, trong đó cách đánh thuế là sử dụng biểu Thuế sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực nhân với hệ số từ 1 tới 25 lần tùy theo vị trí đất. 

Ở tất cả mọi đất nước luôn tồn tại khoảng cách giầu – nghèo và tầng lớp trung lưu luôn chiếm
đa số. Mức thuế đưa ra phải phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội. Ảnh minh họa

Theo biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp, mức thuế cao nhất là 650kg thóc trên 1ha. Như vậy, thuế nhà đất tại nơi đắt nhất ở Việt Nam cũng chỉ tới 16.25 tạ thóc/ha. Nhận thấy mức thuế có nhiều bất hợp lý, UBTV Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà đất vào ngày 19/5/1994 với hệ số cao nhất là 32 lần. 
 
Tiếp tục đổi mới, Quốc hội khóa XII đã thông qua Luật Thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp vào ngày 17/06/2010, có hiệu lực thi hành từ 01/01/2012, thay cho Pháp lệnh về Thuế nhà đất trước đó. Ý tưởng của sắc thuế này vẫn theo tư duy cũ từ thời kỳ bao cấp, không đánh thuế về nhà ở, chỉ đánh thuế vào sử dụng đất phi nông nghiệp với tỷ suất thuế rất thấp – 0.03% giá trị đất theo bảng giá đất của Nhà nước. 

Thuế có đánh lũy tiến đối với diện tích đất sử dụng vượt hạn mức không quá 3 lần với thuế suất 0.07%; vượt quá 3 lần và đất sử dụng sai mục đích, đất không đưa vào sử dụng là 0.15%; đất lấn, chiếm là 0.2%. Về cách đánh thuế, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có bước tiến bộ hơn do tính thuế theo giá trị đất đai. 

Về giá trị thuế, mức thuế thu được cũng chỉ khoảng gấp đôi so với mức thuế thu theo Pháp lệnh trước đó, tức là không có ý nghĩa gì nhiều về giá trị. Có thể lấy ví dụ cụ thể, một thửa đất 100m2 ở một vị trí có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 theo bảng giá của Nhà nước (tương đương khoảng 100 triệu đồng/m2 theo giá thị trường) cũng chỉ phải nộp khoảng 1 triệu đồng mỗi năm, giá trị không đáng kể gì so với thu nhập cũng như chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn.  

Kinh nghiệm quốc tế

Ở hầu hết các quốc gia, kể cả các nước phát triển, các nước đang phát triển hay các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều đánh thuế vào tài sản BĐS bao gồm cả đất và tài sản sản gắn liền. Thuế suất là từ 1% tới 1.5% giá trị BĐS tính theo giá thị trường. Rất nhiều nước cũng đánh thuế lũy tiến vào các BĐS dư thừa so với hạn mức trung bình trong xã hội. 

Tư tưởng của sắc thuế như vậy không phải đánh vào nhà ở mà là đánh vào vị trí của nhà ở đó được thụ hưởng sự thuận lợi của hạ tầng và các tiện ích công cộng được hình thành từ đầu tư công. Nói cách khác, ai được thụ hưởng hạ tầng và tiện ích công cộng thì người đó phải chi trả tương xứng thông qua thuế BĐS. Ở các nước, thuế BĐS có thể đủ để chi phí cho nâng cấp đô thị, phát triển hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội.

Đánh thuế tài sản: Cần cân nhắc kỹ

Đề xuất của Bộ Tài chính thu thuế đối với các căn nhà thứ hai trở đi là một đề xuất hợp lý nhưng còn phiến diện và chưa đủ, mới chỉ hướng vào ngăn chặn đầu cơ nhà ở và tăng thu cho ngân sách. Thực tế, Việt Nam đang cần một cải cách lớn về hệ thống thuế nói chung và thuế BĐS nói riêng, nhất là trong giai đoạn chúng ta hội nhập kinh tế quốc tế theo chiều sâu với việc tham gia nhiều cộng đồng thương mại tự do kiểu mới. 

Nhiều ý kiến cho rằng việc dánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên là chưa hợp lý. Ảnh minh họa

Tư tưởng chung của cải cách thuế BĐS (gồm đất phi nông nghiệp và các tài sản gắn liền) là nâng tỷ suất thuế cao hơn nhiều và đánh lũy tiến vào diện tích các BĐS sử dụng nhiều hơn hạn mức trung bình trong xã hội. Cố gắng trong vòng 20 năm, thuế suất sẽ tăng dần từ mức 0.03% tới mức 1% như kinh nghiệm các nước đã chỉ ra. Cải cách thuế như vậy sẽ đạt được nhiều mục tiêu.

Thứ nhất, người được sử dụng hạ tầng và các tiện ích công cộng hình thành từ đầu tư công phải trả tiền để tiếp tục nâng cấp đô thị, khu dân cư nông thôn. Việt Nam không thể tiếp tục sử dụng ngân sách thu từ các nguồn khác hoặc vay vốn ODA để phát triển hạ tầng và tiện ích công cộng, trong khi những người sử dụng lại không phải trả đồng nào. Hãy tạo cơ chế thuế để ai sử dụng, người đó phải trả tiền. Có như vậy nước ta mới giải quyết được tình trạng thâm hụt ngân sách, thiếu nguồn thu, nợ công cao, đầu tư công lớn. 

Thứ hai, thuế cao hơn sẽ làm giá BĐS trên thị trường giảm dần, cân đối với thu nhập và khả năng chi trả của người dân, tính thanh khoản cao hơn và khắc phục những nghịch lý hiện nay của thị trường. Một trong những nguyên lý quan trọng trong phát triển thị trường BĐS là “thuế cao thì giá thấp, thuế thấp thì giá cao”.

Thứ ba, thuế BĐS cao hơn sẽ tạo hiệu quả phát triển và sử dụng BĐS cao hơn rất nhiều, khai thác BĐS trong kinh doanh sẽ nhộn nhịp hơn. Nếu chi trả thuế cao thì những ai có BĐS cũng đều phải tìm cách khai thác sinh lợi cao nhất mới có thể đủ trả thuế, sẽ không có những đô thị ma, khu nhà ở để hoang hóa và những BĐS để trữ tiền. 

Thứ tư, tự chính sách thuế sẽ điều phối hợp lý việc phân bố dân cư trong quá trình đô thị hóa, ngăn ngừa tình trạng dân cư quá tải tại các đô thị lớn. Hà Nội đã có chủ trương giảm dân cư tại các khu phố cổ, xây hẳn khu đô thị Việt Hưng bên Gia Lâm mà vẫn không giải quyết được vấn đề. Lý do chính là người dân vẫn có thu nhập tốt từ kinh tế vỉa hè khi bám lấy khu phố cổ, tình trạng này cũng làm cho giá đất tại khu phố cổ cao tới mức không tưởng.

Mặt khác, đánh thuế BĐS cao hơn sẽ làm cho hiệu quả của kinh tế vỉa hè giảm, người dân khu phố cổ sẽ cân nhắc và tự quyết định di dời tới những nơi có thu nhập cao hơn. Dòng lao động đổ về các đô thị trung tâm sẽ giảm và tản ra các đô thị vệ tinh khác có cơ hội thu nhập cao hơn.

Thứ năm, thuế lũy tiến đánh vào BĐS sẽ làm giảm đầu cơ, tích trữ tiền tiết kiệm vào BĐS, tăng khả năng chuyển vốn đầu tư vào khu vực sản xuất kinh doanh. Đánh thuế cao và đánh thuế lũy tiến vào BĐS là giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và tích trữ tiền vào BĐS. Nguồn vốn trong xã hội không đổ quá nhiều vào BĐS, mà đổ chủ yếu vào sản xuất kinh doanh là cơ hội tốt cho phát triển. 

Thứ sáu, thuế BĐS sẽ gắn với quá trình công khai, minh bạch BĐS, làm giảm đi tình trạng tham nhũng, rửa tiền thông qua thị trường BĐS. Nhiều lần, nhiều cơ quan nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp chống tham nhũng, rửa tiền qua BĐS như chi trả mua BĐS phải qua ngân hàng. Thuế BĐS cao lên gắn với công khai, minh bạch là giải pháp hữu hiệu hơn.      

Về những ý kiến phản biện

Quanh vấn đề này, có nhiều ý kiến phản biện, không muốn đưa thuế BĐS lên cao, cũng như không muốn đánh vào nhà ở, kể cả căn nhà ở thứ hai trở đi. Các ý kiến này xoay quanh mấy luận cứ dưới đây.

Thứ nhất, có nhà ở là quyền của con người được Hiến pháp thừa nhận, cần phải giải quyết nhà ở cho dân, cớ sao lại đánh thuế vào nhà ở.

Như kinh nghiệm các nước, Nhà nước không đánh thuế vào nhà ở mà đánh thuế vào việc sử dụng hạ tầng và tiện ích công cộng thông qua biểu hiện về nhà ở. Nhà ở là nơi các cư dân sinh sống, đã sống trên địa bàn thì đương nhiên phải sử dụng hạ tầng và tiện ích công cộng, hạ tầng và tiện ích càng tốt thì giá BĐS càng cao. Có đánh thuế vào sử dụng hạ tầng và tiện ích mới có nguồn nâng cấp không gian định cư của con người.

Thứ hai, nhân dân ta thu nhập còn quá thấp, đánh thuế cao vào BĐS sẽ gây khó khăn cho đời sống nhân dân.

Ở tất cả mọi đất nước luôn tồn tại khoảng cách giầu – nghèo và tầng lớp trung lưu luôn chiếm đa số. Mức thuế đưa ra phải phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội. Tỷ suất thuế BĐS cũng phải tính cho phù hợp với thu nhập trung bình trong từng giai đoạn. Sắc thuế này cần phải đưa ra chế độ miễn thuế cho những BĐS dưới một ngưỡng giá trị nhất định cho khu vực nông thôn, miền núi và các khu nghèo ở đô thị. Sắc thuế này phải hướng tới các đô thị phát triển là chính, đối tượng là người có thu nhập trung bình và thu nhập cao tại đô thị.

Thứ ba, đánh thuế cao vào BĐS có thể ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường BĐS, làm kìm hãm đầu tư vào thị trường này.

Sắc thuế này không đánh vào quá trình đầu tư tạo lập BĐS. Thuế chỉ đánh khi BĐS đã hoàn thành kể cả khi chưa đưa vào kinh doanh. Ai đang giữ BĐS thì người đó phải nộp thuế, có như vậy mới nâng cao trách nhiệm của nhà đàu tư BĐS và không ngại đầu tư vào BĐS sẽ bị suy giảm. Đầu tư có hiệu quả sẽ tăng lên, đầu tư không hiệu quả sẽ giảm đi. 

Thứ tư, thuế BĐS sẽ không có nghĩa khi những đại gia có thể cho người khác đứng tên, quan chức tham nhũng cũng chẳng tự mình đứng tên.

Chúng ta không nên nghi ngại tình trạng đứng tên thay này. Trước hết, thuế đánh vào BĐS do hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Việc vợ hay con đứng tên cũng không có gì thay đổi vì cùng một gia đình. Việc cho họ hàng, bạn bè đứng tên cũng là việc chủ sở hữu phải cân nhắc kỹ lưỡng. Nói chung, ít người muốn lựa chọn rủi ro mất tài sản do để người khác đứng tên thay vì trả thuế do mình đứng tên. Tình trạng này có thể xảy ra nhưng sẽ giảm dần khi rủi ro xẩy ra ngày càng nhiều hơn.

Thứ năm, hiện nay thông tin về BĐS chưa đủ, hồ sơ còn rất yếu kém nên tính khả thi của sắc thuế này sẽ rất thấp.

Trên thực tế, BĐS là thứ tài sản dễ đánh thuế và dễ minh bạch nhất vì luôn tồn tại giữa trời đất, không ai cất dấu được. Để đánh thuế này cần có sự phối hợp quản lý giữa cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền cấp cơ sở.    

Những điều viết ra trên đây chắc ai cũng biết và cũng dễ đồng thuận vì lẽ công bằng chung. Một số ý kiến không muốn vậy chắc chỉ có thể xuất phát từ những người có quá nhiều BĐS mà chưa dùng đến.         

GS. Đặng Hùng Võ