TS. Trần Du Lịch, nguyên Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM nhận định, chi phối lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanhBĐS, Luật đất đai. Do đó cần xem các luật có xung đột không và phải xem xét tập trung phát triển ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp.
Theo ông Lịch, thị trường sơ cấp cần chấn chỉnh lại, vì đây là nguồn cung chính thức của thị trường bất BĐS và quyết định số lượng sản phẩm, chất lượng sản phẩm và phân khúc sản phẩm. Hiện thị trường BĐS Việt Nam chưa có mối liên kết giữa 3 thị trường: thị trường chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp.
TS. Trần Du Lịch: Đô thị phải “sống” bằng thuế BĐS. Ảnh minh họa
“Năm 2004, chúng tôi đã kiến nghị chấn chỉnh ngay thị trường sơ cấp, nếu Nhà nước buông thị trường sơ cấp thì không được. Không có Nhà nước nào giao đất cho doanh nghiệp mà không có đường đi, doanh nghiệp chờ Nhà nước làm đường để tăng giá trị gia tăng lên rồi bán. Nhà nước phải làm đường trước, nâng giá trị lên để nâng giá bán. Chúng ta làm ngược”, ông Lịch nhấn mạnh.
Cũng theo ông Lịch, tình trạng thị trường nhà ở giống như máy bay toàn ghế hạng sang mà không có ‘ghế economy’ – tức là nhà ở giá thấp đã xảy ra nhiều. Thành phố phải phát triển nhiều nhà ở phân khúc giá thấp, trung bình, nhưng hiện có tình trạng chào bán nhà ở phân khúc cao cấp rất nhiều.
Thị trường BĐS là 1 trong 9 nhóm ngành mà Tp.HCM muốn phát triển và đóng góp vào tăng trưởng GDP của thành phố. Mục tiêu lớn nhất của đề án là lành mạnh hóa thị trường BĐS, trong đó phải phân tích những quy định bắt buộc, còn chồng chéo, khó khăn, cản trở chỗ nào phải chỉ ra…
Để phát triển thì phải xác định vai trò của Nhà nước, trong đó Trung ương làm gì, còn lại địa phương làm gì. Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng trình nội dung cụ thể lên UBND, khi đã phân cấp như thế thì sẽ thấy rõ cái nào thành phố được quyền, thành phố sẽ giải quyết ngay bằng các văn bản của mình.
Hiện nay, giá đất đô thị đang là một trong những vấn đề của thị trường BĐS. Chúng ta không thể nào mua đất 2 lần như hiện nay. Không có lý do gì căn nhà trị giá 4 triệu USD đóng thuế 1 năm chỉ vài trăm USD. Đô thị phải “sống” bằng đóng thuế BĐS. Ở các nước khác, những người có tiền mua nhà 1 – 2 triệu USD nhưng người ta không mua không phải vì không có tiền mua, chủ yếu họ lo không đủ thu nhập để đóng thuế nhà hằng năm.
Vấn đề nữa của thị trường hiện nay là doanh nghiệp BĐS cứ lao đầu vào xây nhà ở cao cấp, vì nếu không sẽ không có tiền bù vào giá đất đã phải đóng, chưa kể xây hạ tầng của dự án…
Do đó, quy hoạch phải có cái nhìn hệ thống, nếu không như vậy mà phát huy như hiện nay rồi liên quan đến vấn đề này kia thì không có căn cơ.
Về bài toán đô thị nén hay không nén giải quyết trên tình trạng đô thị hiện có. Tp.HCM với trung tâm Sài Gòn – Chợ Lớn có quy hoạch hạ tầng 500.000 dân, hạ tầng giao thông đường bàn cờ hiện nay nếu nén trung tâm này thì thế nào? Việc chúng ta làm không gắn với các khu dân cư tập trung. Các khu dân cư quanh khu Metro tập trung rất cao, những chỗ đó có nén được không?
Ví như, trạm qua cầu Sài Gòn, nếu có vài ba trăm chung cư mấy chục tầng “nhét” vào đó cùng với trạm metro thì hiện trạng khác hoàn toàn. Nên quá trình mở rộng có chung cư, nhà phố, biệt thự nên xen kẽ với nhau.
“Tất cả hệ thống quy hoạch nên gắn với thực tế, không thể nước ngoài làm thế nào chúng ta cứ bê nguyên mô hình đó áp dụng vào Việt Nam”, ông Lịch nói.
